Анализ рынка объектов с х назначения. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Для поддержки начинающих фермеров в 2015 году государство приняло программу льготного кредитования начинающих предпринимателей. Такие банки как Сбербанк, Россельхозбанк, Агророс, Бинбанк выдают лояльные кредиты фермерам в том числе под залог земель сельхозназначения.

Существуют некоторые особенности в обороте земель сельхозназначения - это преимущественное право покупки, которое имеет государство в лице местных органов власти или областных. Это право регламентирует закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ-101 от 24.07.2002, ст. 8. Это значит, что прежде, чем продать участок, владелец обязан предложить свой участок в письменном виде сначала государственным или муниципальным органам власти, а потом, в случае отказа, продавать третьим лицам.

Вторая особенность, о которой следует знать риэлторам – это закон об изъятии земли сельхозназначения через три года не использования, а может быть, скоро государство сократит этот срок до 1 года. Для нас, риэлторов , это значит, что на рынке появляются новые покупатели не инвесторы, а начинающие фермеры и предприниматели.

В настоящее время все больше людей хотят купить именно участок сельскохозяйственного назначения , каждый преследует свои цели: кто-то хочет построить усадьбу подальше от душного города, кто-то хочет открыть семейный бизнес, кто-то хочет выгодно вложить деньги, ясно одно, что это приобретение является выгодным, эффективным вложением денег на современном этапе.

Муниципалитеты выставляют на торги много сельхозземли (не всегда эта цена дешевле, чем у частников), это правда, но так было всегда, есть рынок первичный, а есть вторичный, и они вместе существуют уже много лет, значит спрос есть и на том и на другом рынке!

В соответствии с данными Росреестра, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2014 г. составила 1709,8 млн. га, из них земли сельскохозяйственного назначения занимали 386,5 млн. га (22,6%) (рисунок 1.1.1.). Общая площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения - 196,2 млн. га, что составляет 50,76% (рисунок 10).

Рис. 10.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В целом по Российской Федерации наблюдается ежегодное сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, с 2009 года уменьшение данного показателя составило 16,2 млн. га (таблица 1) .

В состав сельскохозяйственных угодий входят: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками, техническими и другими многолетними культурами). Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в особых случаях.

Структура сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации на 1 января 2014 г. отражена на рисунке 11.

Рис. 11.

Распределение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации представлено в таблице 1, по субъектам Российской Федерации - в Приложении 1. Наибольшие площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения находятся в Приволжском (26,1%), Сибирском (25,3%), Южном (15,1%) и Центральном (15,0%) федеральных округах, что составляет 81,5% всей площади сельскохозяйственных угодий.

Таблица 1. Структура земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации на 1 января 2014 г. (тыс. га)

Наименование Федерального округа	Общая площадь сельскохозяйственных угодий	В том числе:
	пастбища	сенокосы	многолетние насаждения
Центральный
Северо-Западный
Северо-Кавказский
Приволжский
Уральский
Сибирский
Дальневосточный
Итого, тыс. га

Данные Росреестра о структуре и динамике площадей земель сельскохозяйственного назначения за последние годы представлены в таблице 2.

Таблица 2. Структура и динамика площадей земельсельскохозяйственного назначения, млн. га (по состоянию на 1 января соответствующего года)

В динамике площадей сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения за период с 2010 по 2014 год наблюдаются лишь незначительные колебания. По сравнению с 2012 годом общая площадь и структура сельскохозяйственных угодий не изменились.

Вместе с этим, как показывает анализ динамики площади земель сельскохозяйственного назначения за последние 5 лет, в период с 2010 по 2014 год произошло сокращение общей площади земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на 13,5 млн. га. В период с 2010 по 2013 годы наблюдалось ежегодное уменьшение площади земель этой категории. Однако по данным Росреестра за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,4 млн. га по сравнению с предыдущим годом в связи с переводом в земли сельскохозяйственного назначения 1 022 тыс. га земель иных категорий, в том числе 930,1 тыс. га земель запаса. Основная площадь земель запаса включена в состав несельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края (850,6 тыс. га).

Вместе с этим действующее законодательство в сфере земельных отношений не обеспечивает защиту земель сельскохозяйственного назначения, используемых для сельскохозяйственного производства, а также особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, фактически не защищенных от перевода в земли населенных пунктов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, и перевода в земли промышленности и иного специального назначения для целей строительства объектов транспорта и связи.

В 2013 году из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий было переведено 692,8 тыс. га, в том числе :

553,9 тыс. га в земли лесного фонда вследствие мероприятий по передаче массивов, покрытых лесом, от сельскохозяйственных организаций в ведение лесхозов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (258,9 тыс. га), Красноярского края (92,8 тыс. га), Кировской (77,5 тыс. га) и Тамбовской (34,1 тыс. га) областей;

70,9 тыс. га в земли населенных пунктов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Челябинской (7,9 тыс. га), Иркутской (6,6 тыс. га), Калининградской (5,9 тыс. га), Московской (5,7 тыс. га), областей, Красноярского края (5,0 тыс. га);

37,8 тыс. га в земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (7 тыс. га), Кемеровской области (3,2 тыс. га), Забайкальского края (2,7 тыс. га), Республики Тыва (2,6 тыс. га);

29,8 тыс. га в земли особо охраняемых природных территорий. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (25,8 тыс. га).

По данным Росреестра за 2013 год для государственных и общественных нужд для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, из земель сельскохозяйственного назначения было переведено 144,9 тыс. га, из них сельскохозяйственных угодий - 107,7 тыс. га.

По данным, предоставленным субъектами Российской Федерации, в 2013 году органами власти субъектов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, было переведено 140,28 тыс. га, в том числе 135,18 тыс. га сельскохозяйственных угодий. В частности, под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения было отведено 73,26 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, для расширения и строительства населенных пунктов - 14,06 тыс. га, предприятиям, организациям и учреждениям природоохранного назначения - 26,11 тыс. га, лесохозяйственным предприятиям и учреждениям - 21,06 тыс. га, для других целей - 5,79 тыс. га (рисунок 12).

Рис. 12.

В течение 2013 года в составе земель сельскохозяйственного назначения продолжал формироваться фонд перераспределения земель, включающий земельные участки, не предоставленные заинтересованным лицам для сельскохозяйственного производства, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения являлись соответствующие решения исполнительных органов власти в случае добровольного отказа от земельных участков, а также в случае смерти правообладателя при отсутствии наследников Значительные площади земель включены в фонд перераспределения в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций.

По данным Росреестра, за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, включенных в состав земель фонда перераспределения, увеличилась на 105,2 тыс. га и к 1 января 2014 г. составила 45,8 млн. га. При этом площадь сельскохозяйственных угодий в составе фонда перераспределения уменьшилась на 171,4 тыс. га и составила 11,6 млн. га.

В 2013 году отмечалось сокращение пахотных земель на 43,5 тыс. га в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования. Значительные площади пашни были вовлечены в сельскохозяйственный оборот на территории Республики Калмыкия (22,5 тыс. га), Амурской области (21,9 тыс. га), Красноярского края (15,6 тыс. га), Пензенской (9,1 тыс. га), Свердловской (8,7 тыс. га), Саратовской (8,1 тыс. га) областей, Приморского края (7,6 тыс. га), Рязанской, Воронежской, Оренбургской и Челябинской областей (более 6,0 тыс. га в каждом субъекте).

По данным Росреестра по состоянию на 1 января 2014 г. значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась: в государственной и муниципальной собственности - 258,32 млн. га, или 66,8% земель категории; в собственности граждан - 112,97 млн. га (29,3% земель категории); в собственности юридических лиц - 15,18 млн. га (3,9%).

Из всех земель Российской Федерации, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2014 г. приходилось 96,5% (128,2 млн. га), из них 71,9% (92,2 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. По сравнению с предыдущим годом произошло сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, на 189,6 тыс. га.

Предложение и спрос

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района производился по состоянию на 01.04.2018 года. В исследовании использована информация из 83 предложений суммарной площадью около 370 га.

По количеству предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения (СХН) лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений, далее следует Перовское с/п — 16%. Таким образом, наибольший вклад в формирование рынка вносят сельские поселения, прилегающие непосредственно к границам города Симферополь.

Структура предложения в разрезе муниципальных образований, %

Диапазон площадей предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Симферопольского района составляет 0,4-36 га.

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей

Площадь, кв. м.	Доля,%
менее 1 га
от 1 до 2 га
от 2 до 3 га
от 3 до 4 га
от 4 до 5 га
от 5 до 10 га
более 10 га

Структура предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе площадей,%

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Сельское хозяйство и переработка сельскохозяйственной продукции является приоритетным направлением развития экономики района. Особый упор делается на производство и переработку овощей, плодоводство, виноградарство, животноводство, птицеводство, эфиромасличное производство.

Безусловными конкурентными преимуществами Симферопольского района в этой отрасли являются плодородные сельскохозяйственные угодья, позволяющие выращивать и перерабатывать весь спектр сельскохозяйственных культур; выгодное географическое положение (близость к республиканскому центру, наличие транспортных развязок), высокая плотность населения (наличие рабочей силы).

Ценовой анализ

Диапазон цен собранных предложений достаточно широк: средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 93 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб./кв. м.

На рост цены предложения явным образом влияет нахождение предлагаемого к продаже земельного участка рядом с г. Симферополь.

Карта муниципальных образований Симферопольского района

Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения Симферопольского района наблюдается в Урожайновском с/п — 156 руб./кв. м. На втором и третьем месте по цене предложения — Перовское с/п (136 руб./кв. м) и Чистенское с/п (132 руб./кв. м).

Земли всех трех поселений прилегают к территории городского округа Симферополь. Кроме того, именно через их земли пролегает будущая трасса Таврида, что несомненно влияет на стоимость участков. Уточнение, что участок расположен «рядом со строящейся трассой Таврида» встречается в тексте многих объявлений о продаже как дополнительный мотивирующий фактор.

Низкая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения — на уровне 50 руб./кв. м — в Пожарском с/п.

Удельная рыночная стоимость земельных участков СХН

Муниципальное образование (МО)	Рыночная стоимость, руб/кв.м
	Минимальное значение	Максимальное значение	Среднее значение
Добровское с/п
Донское с/п
Мазанское с/п
Мирновское с/п
Николаевское с/п
Перовское с/п
Пожарское с/п
Родниковское с/п
Трудовское с/п
Урожайновское с/п
Чистенское с/п
Общий итог

Средняя удельная рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в разрезе МО, руб./кв. м

Источник: мониторинг рынка земельных участков ООО «АФК-Аудит»

Ценообразующие факторы

Перечень ценообразующих факторов формируется на основании анализа рынка недвижимости и рекомендаций экспертов. Как правило, на величину цены предложения или цены спроса на земельные участки, влияют несколько основных факторов стоимости.

Помимо факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и социального положения региона, высокое влияние оказывает группа физических факторов: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

В общем случае к основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земельных участков, относятся:

• Обстоятельства совершения сделки (фактор торга);
• Вид права и наличие обременений;
• Финансовые условия;
• Условия продажи;
• Дата продажи / предложения к продаже;
• Расстояние до дороги федерального значения;
• Площадь земельных участков;
• Тип почв.

Тенденции и прогнозы

Основные проблемы, с которыми сталкивается Республика Крым в области развития сельского хозяйства:

• зависимость от поставок воды по Северо-Крымскому каналу;
• слабо развитая рыночная инфраструктура, в частности, система сбыта и хранения сельхозпродукции;
• низкая эффективность сельскохозяйственных предприятий;
• физический и моральный износ основных производственных фондов;
• низкая продуктивность сельскохозяйственного производства;
• потеря украинского рынка.

У сельского хозяйства Крыма на сегодняшний день наблюдается огромный потенциал. Интерес инвесторов к полуострову не утихает и по сей день: в республике постоянно подписываются инвестиционные соглашения и запускаются новые проекты.

Выводы:

• По количеству предлагаемых участков сельскохозяйственного назначения рынок земельных участков Симферопольского района достаточно развит. По количеству предложений к продаже земельных участков данного сегмента недвижимости лидируют Трудовское с/п — 28% от общего числа предложений и Перовское с/п — 16%.
• Основная доля предложений продажи земельных участков сосредоточена в диапазоне площадей размером от 2 до 3 га и от 5 до 10 га.
• Средняя удельная стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет в районе 92 руб./кв. м при диапазоне изменения от 11 до 276 руб/кв. м. Самая высокая средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения наблюдается на территории Урожайновского, Перовского и Чистенского сельских поселений.
• Снижение транспортных издержек после введения в эксплуатацию новых транспортных магистралей между Краснодарским краем и Республикой Крым и, как следствие, увеличение доступности сырья, увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам.

Россия - крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах.

В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков - в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

Современный процесс совершенствования земельных отношений и становления механизмов их государственного регулирования можно разделить на следующие этапы:

Первый - осуществлены массовое административное перераспределение и приватизация земли, а также связанная с ними реорганизация бывших колхозов и совхозов (1990-1993 гг.).

Второй - принципиальное изменение характера земельных отношений, в том числе механизмов государственного воздействия на их участников при перераспределении земель (в секторах нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1993 по 1997-1998-е гг., товарного производства с 2003г. по настоящее время, в период 1993-2003 гг. рынок формально существовал, но не имел должного правового обеспечения).

Третий - формировавшийся механизм саморегулирования земельных отношений и дальнейшее совершенствование форм и методов его государственного регулирования (только в секторе нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1998-1999 гг. по настоящее время).

Споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

В соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• 1. земли сельхоз назначения;
• 2. земли населенных пунктов;
• 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• 4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
• 5. земли лесного фонда;
• 6. земли водного фонда;
• 7. земли запаса.

Сельское хозяйство является одной из крупнейших сфер народного хозяйства страны. Люди тратят более половины своих доходов на продукты питания и другие сельскохозяйственные товары. Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители поставляют сырьё для перерабатывающих отраслей АПК. Использование земли в сельском хозяйстве как средства и предмета труда имеет специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на её полезности, ценности и цене при купле-продаже. В экономической стратегии государства всё большее значение придаётся проблемам восстановления сельского хозяйства и развития собственного сельскохозяйственного производства, сохранения российской деревни и крестьянства, доступности основных продуктов питания широким массам населения, обеспечения продовольственной безопасности страны, увеличение занятости населения и снижение уровня бедности.

Покупка земли сельхоз назначения осуществляется либо:

• а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 - "земли населенных пунктов") либо
• б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения).

И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых "режимах" и не является предметом массовых сделок - это земля из категорий 4, 5, 6 и 7.

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес - и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно - развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении "оптовых прав" на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую "розничную продажу" земельных участков под индивидуальное проживание.

Что касается земель сельхоз назначения для категорий 4-7 - то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть всегда имеет возможности подобрать себе участки получше и всегда быть "первой в очереди" на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после "приближенных посредников". А, следовательно, - они после прохождения "посредников" будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

Чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхоз назначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхоз назначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Так как успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум - федеральный или даже международный рынок.

Соответственно - если где и будет в перспективе основной рынок земли в России - то это будет рынок земли сельхоз назначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, которые являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит - в меньшей степени зависят от "благоприятного режима" со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства - собственно земли сельхоз назначения. А следующим шагом - должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхоз назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхоз назначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхоз назначения и передающие земли сельхоз назначения в управление или "эксплуатацию" специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб и сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.