Правовое положение тсж. Если домом управляет ТСЖ

Законодатель дает следующее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142 ЖК).

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:

Непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

Реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.

Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений (ст. 36 ЖК).

Жилищный кодекс устанавливает требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.

Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).

Законодатель установил основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.

Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").

В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока его деятельности.

Законодатель непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.

Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.

Открытие банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров

банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.

Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов. Но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствует официальной позиции Федеральной налоговой службы, которая была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие счетов"

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной

имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица.

Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо 12 . Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

Строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).

Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.

Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.

При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».

Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.

Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.

Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.

Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.

Это, прежде всего, цели создания таких объединений, коими являются: рациональное и добросовестное управление общим имуществом собственников объединения, равенство прав участников объединения, когда каждый из собственников жилого помещения имеет одинаковый объем корпоративных прав на общем собрании объединения собственников жилья.

Ввиду того, что в России уже на протяжении определенного времени в большинстве многоквартирных домов значительная часть проживающих является собственниками квартир, а не нанимателями, как это было в советское время, возникла необходимость законодательно сформулировать правовой статус общего имущества собственников и объединений таких собственников жилья. В настоящее время статус ТСЖ определяется Жилищным кодексом Российской Федерации, в котором таким товариществам посвящена отдельная глава.

Но если в России история законодательного регулирования отношений между собственниками в многоквартирных домах довольно непродолжительна, то в Нидерландах и ряде других стран она имеет многолетнюю историю. Еще в Гражданском кодексе Нидерландов (далее - BW 1838 г.) содержались положения, довольно подробно регламентирующие такие отношения . Новый BW еще более внимательно относится к правам и обязанностям собственников жилых помещений и тщательнее определяет процесс закрепления права собственности на жилое помещение.

В российской юридической литературе нет единства во мнениях по поводу того, к какому виду юридических лиц следует относить товарищества собственников жилья. Большинство исследователей считает, что их следует относить к той группе некоммерческих организаций, которая представлена жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Действительно, некоторые характеристики говорят о сходстве. Так, например, как юридические лица и те и другие относятся к некоммерческим организациям; схожи и их органы управления.

Но в правовом статусе ЖСК и ТСЖ имеются существенные различия, которые позволяют рассматривать ТСЖ как отдельную, самостоятельную организационно-правовую форму некоммерческой организации. Важным отличием ТСЖ от ЖСК является то, что в товариществах нет паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах; члены потребительского кооператива вправе распределять между собой полученные доходы. ТСЖ такого права не имеет; у членов товарищества собственников жилья нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. Такая обязанность имеется у членов кооператива.

Принимая ЖК РФ, законодатель имел в виду, что в ситуации, когда паи в ЖСК полностью выплачены, ЖСК должно быть преобразовано в ТСЖ. Закон, в частности, устанавливает, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полной выплаты пая хотя бы одним из членов ЖСК распространяются положения главы о ТСЖ (ст. 129 ЖК РФ), а жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).

Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании, распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников жилья получают самые разнообразные наименования: объединения, кооперативы, товарищества, ассоциации , объединения и т.п. Объем прав и обязанностей как самих членов, так и их объединений неодинаков в различных странах. Но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым домам.

Остановимся на анализе правового статуса объединений собственников жилья в трех странах: в России, Нидерландах и Финляндии. Хотя объект регулирования (статус и взаимоотношения членов жилищного объединения) во всех трех странах в целом сопоставим, содержание законов, регулирующих указанные отношения, имеет существенные различия. Так, глава о ТСЖ в ЖК РФ охватывает как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного статуса объединения, его имущественной основы. Похожая картина и в Нидерландах, где положения BW об объединениях собственников жилья (V.v.E.) регулируют как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного порядка. Несколько иначе обстоит дело в Финляндии. Так, Закон "О жилищных акционерных обществах" в Финляндии регулирует, по сути, только корпоративные отношения акционеров. Но наряду с указанным Законом действует еще один очень важный Закон - "О сделках с жильем" (1994 г.). В нем и регулируются имущественные основы жилищных акционерных обществ.

В соответствии с законодательством всех трех сравниваемых правопорядков объединение собственников жилья в Нидерландах, ТСЖ в России и жилищные акционерные общества в Финляндии являются юридическими лицами, что означает, что права и обязанности они приобретают только после государственной регистрации их в качестве таковых. Но в Нидерландах в соответствии с мнением голландских ученых общие положения о юридических лицах, содержащиеся в кн. 2 BW, не могут быть в полной мере отнесены к объединениям собственников. Например, положения об уставном капитале, необходимом для обычного объединения (ст. 2:6 BW), к объединениям собственников не применяются.

В России в соответствии с правоприменительной практикой ТСЖ приобретает право управлять общим имуществом домовладельцев только после государственной регистрации кондоминиума. Таким образом, для нормального функционирования ТСЖ необходимо провести предусмотренные законом регистрационные действия.

В соответствии с российским законодательством ТСЖ является организацией некоммерческой, т.е. ограниченной законом в своей правоспособности, тогда как жилищное акционерное общество в Финляндии и объединение собственников жилья в Голландии обладают общей неограниченной правоспособностью, хотя их уставами и могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности.

Цели объединения собственников жилых помещений в форме ТСЖ в России, объединения собственников в Голландии и жилищного акционерного общества в Финляндии в принципе одни и те же. Так, ТСЖ создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в Голландии цель создания объединения собственников прямо предусмотрена законом (это - забота об общем имуществе собственников). Аналогична цель объединения и в Финляндии.

Для создания ТСЖ в России требуется решение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома при наличии не менее 50% голосов от общего числа голосующих собственников. В Нидерландах созданию объединения собственников предшествует так называемое разделение основного права и выделение его части для каждого собственника и, как следствие, определение обязанностей по содержанию и ответственности за общее имущество собственников (определение сопутствующего права).

Процедура определения долей собственников и (или) иных управомоченных лиц (наследников, застройщиков) оформляется специальным письменным документом, в который обязательно включаются положения, перечисленные в ст. 5:111 BW (это - указание местонахождения здания, перечень жилых помещений и собственников, которым соответственно принадлежат жилые помещения, размер долей собственников на общее имущество, в том числе и такое, которое не является недвижимым). В BW содержится указание на обязательность регламента, прилагаемого к нему, согласно которому будет производиться управление данным жилым домом.

Участниками ТСЖ в России, т.е. членами, могут быть две категории лиц: собственники квартир - юридические лица и физические лица. Вступив в члены ТСЖ, домовладелец (собственник жилого помещения) приобретает определенные права и обязанности. Например, он становится обязанным уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений.

Представляет интерес ситуация, когда собственники жилых помещений не подают заявлений о вступлении в товарищество и не являются членами ТСЖ. В соответствии с Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П нельзя принудить собственника к вступлению в члены ТСЖ, тем не менее в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с жильцами, не являющимися членами товарищества. Обращает на себя внимание то, что закон не содержит корреспондирующей обязанности собственников - не членов ТСЖ - заключать соответствующие договоры, а также каких-либо санкций за незаключение такого договора. Таким образом, можно констатировать, что механизм "правового принуждения" собственников - не членов ТСЖ к несению обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрен. Хотя надо признать, что законодатель сделал первый шаг на пути к созданию такого механизма, но правоприменительная практика в отношении данной ситуации еще не сложилась.

Следует отметить, что членство в объединении собственников в Нидерландах и в жилищных акционерных обществах Финляндии является обязательным в силу закона, что, на наш взгляд, создает более благоприятные условия для управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме. В Финляндии лицо имеет возможность приобрести права на жилые помещения, только став владельцем определенной части акций в жилищном акционерном обществе. Режим акций жилищного акционерного общества в Законе "О жилищных акционерных обществах" не определен, но в целом оборот акций регулируется не только требованиями указанных Законов, но и особенностями, обозначенными в Законе "О сделках с жильем", который предусматривает четкую процедуру распоряжения акциями жилищного акционерного общества, защищающую интересы каждого акционера-собственника.

Во всех сравниваемых правопорядках в обязательную компетенцию общего собрания собственников входит установление размера платежей собственников жилых помещений на содержание общего имущества и имущества каждого собственника. Размеры обязательных платежей домовладельцев должны быть пропорциональны доле в праве собственности домовладельца в общем имуществе домовладельцев. Аналогичные условия по оплате обязательных платежей содержатся в законодательстве Финляндии и Голландии. Так, акционер, участник объединения собственников жилья в Голландии обязаны выплачивать обществу, объединению плату за коммунальные услуги, содержание общего имущества объединения, ремонт общего имущества, вносить плату по основаниям, определенным в уставе, регламенте. К таким основаниям могут относиться площадь квартиры, реальное потребление коммунальных услуг. В Голландии размер обязательных платежей рассчитывается на основании сметы и доли участника в общем имуществе объединения. Оплата расходов на содержание общего имущества является обязанностью каждого из собственников, за исполнением таких обязанностей следит правление V.v.E..

Отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме возникают на основе конструкции общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом в ТСЖ в России осуществляется по согласию всех собственников, оно осуществляется независимо от того, кем из участников совершаются действия по владению и пользованию. Только отдельные объекты общего пользования могут быть выделены кому-либо из собственников без уменьшения прав и законных интересов других собственников в этом доме (например, выделение кому-либо из собственников части подвала). Отметим, что вопрос о принадлежности подвальных помещений неоднозначно решается в российской судебной практике.

В течение долгого времени подвалы признавались собственностью государства, а договоры аренды подвальных помещений заключали комитеты по управлению городским имуществом, при этом подвалы регистрировались как государственная собственность. Ситуация несколько изменилась после принятия ГК РФ и ЖК РФ, где появились понятия общей долевой собственности жильцов. После того как процесс создания ТСЖ активизировался и перед собственниками встал вопрос о том, откуда брать деньги на содержание общих помещений в многоквартирном доме, ТСЖ от имени домовладельцев начали в судебном порядке оспаривать право государства распоряжаться нежилыми помещениями, в частности подвалами. Первоначально государство успешно отбивалось от претензий ТСЖ, и имеются даже несколько решений, в которых прямо устанавливается, что "подвалы, по которым транзитом проходят трубы и нет постов управления, общей долевой собственностью являться не могут".

Несмотря на содержащуюся в законе оговорку о том, что имущество, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности (имущество общего пользования), не может быть отчуждено в пользу третьих лиц без одновременного отчуждения квартир, случаи такого отчуждения встречаются и признаются судом вполне законными, если решение об отчуждении нежилого помещения было принято общим собранием членов товарищества в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 137 ЖК РФ. Такое положение дел, безусловно, следует отнести к противоречиям между российским законом и судебной практикой. Собственники квартир в многоквартирном доме, в том числе там, где создается ТСЖ, могут зарегистрировать объекты общей собственности в многоквартирном доме в соответствии с Законом. На впервые регистрируемое право общей собственности выдается свидетельство по ходатайствам домовладельцев (собственников жилых помещений).

В Нидерландах члены объединения собственников не могут по своему усмотрению проводить распорядительные действия по поводу принадлежащего им имущества. Такие действия осуществляются с согласия большинства собственников жилого дома, объединения собственников жилья или органа объединения (имеется в виду общее собрание). Таким образом, собственник не может действовать произвольно в отношении принадлежащего ему имущества. Но если такое согласие не получено, собственник по решению суда все-таки может осуществить акт распоряжения. Если у собственника возникает желание продать квартиру, он обязан предложить другим членам объединения это жилое помещение за цену, которую он хотел бы получить от продажи своего имущества. В Законе говорится только о разумном сроке для других собственников по принятию решения о покупке, если никто из них не выражает согласия купить квартиру (ст. 5:121 BW).

Несколько проще обстоит дело в Финляндии, где распоряжение жилым помещением производится по усмотрению собственника. При этом одновременно производится передача прав на акции в жилищном акционерном обществе. Преимущественного права других акционеров на приобретение данных акций не предусмотрено.

На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат различным лицам. В таких случаях возможно вступление в ТСЖ нескольких собственников одного жилого помещения. Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица могут уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и в двух других сравниваемых правопорядках.

Важно отметить особенность объединений собственников жилья, которая существует в Нидерландах и которой нет в Финляндии. Для укрепления имущественного положения объединений с 1 января 2005 г. в Голландии стало обязательным создавать резервные фонды в объединениях собственников жилья. В случае если будет выявлено, что такой фонд не был создан, объединение подвергается серьезному штрафу. В России в полномочия общего собрания членов ТСЖ также входит образование специальных фондов товарищества (ст. 145 ЖК РФ), но обязанности создавать фонды не существует, и поэтому на практике такие фонды не создаются. Представляется, что внесение обязанности создавать такие фонды наряду со штрафами за их отсутствие в российское законодательство было бы оправданно.

В Нидерландах высшим органом управления объединением является общее собрание собственников, которое должно созываться не реже, чем один раз в год. Помимо решения других вопросов в компетенцию общего собрания объединения входит назначение правления объединения и установление размера обязательных регулярных взносов членов объединения на содержание общего имущества объединения на основании утверждаемой на общем собрании сметы.

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от всех голосов собственников объединения. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общем имуществе общества. Общее собрание собственников назначает правление. Правление, в свою очередь, осуществляет функции по повседневному руководству объединением на профессиональной основе. Важной функцией правления является организация сбора денег на содержание имущества объединения. При необходимости в объединении правлением может быть назначен и домоуправляющий.

Основными документом V.v.E. является устав, где определяются статус, порядок и периодичность отчета органов управления перед членами объединения, и регламент, который содержит положения об обязанностях участников, их объеме, размере и порядке внесения ежегодных платежей по эксплуатации жилого дома и др.

Устав жилищного акционерного общества Финляндии схож по своему содержанию с нидерландским, но ввиду специфики организационно-правовой формы рассматриваемого юридического лица в уставе должны предусматриваться положения об уставном капитале общества, номинальной стоимости акций.

В ЖК РФ не предусмотрено специальных положений относительно содержания устава ТСЖ. Представляется, что в целом содержание устава аналогично сравниваемым правопорядкам и зарубежным уставам. В частности, обязательными положениями в уставе по российскому праву являются положения об органах управления, размере и порядке внесения обязательных платежей на содержание общего имущества в ТСЖ (что является сопоставимым с требованиями зарубежного законодательства). Необходимо также отметить сходство органов управления объединений собственников жилья во всех трех правопорядках.

Основные положения правового статуса объединений собственников жилых помещений в многоквартирных домах имеют много общего, несмотря на различные правопорядки. Вместе с тем существуют и существенные различия. Так, в Нидерландах лицо, приобретающее жилое помещение, одновременно становится членом объединения в силу закона (п. 2 ст. 5:125 BW). В Финляндии одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение приобретаются и акции акционерного жилищного общества. В России собственники жилых помещений вправе как создавать товарищества, так и не создавать их (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Также Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П признает принудительное членство в ТСЖ неконституционным. Такая ситуация, безусловно, не сказывается благоприятно на развитии так необходимых в нашем обществе навыков демократического самоуправления, проявлении и реализации интересов самих жильцов (взамен административного засилья государственных унитарных предприятий). Сдерживается развитие прямых договорных связей с поставщиками услуг.

Другими причинами медленного становления ТСЖ в России являются и некоторые психологические особенности российского собственника, который не готов образовывать подобные объединения с целью совместного управления имуществом. Еще одним препятствием является также то, что наряду с собственниками в многоквартирных домах существуют и лица, которые занимают жилые помещения по договору социального найма и которые по закону не несут обязанности по содержанию, так как не являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Ввиду отсутствия законодательного регулирования некоторых аспектов взаимоотношений между собственниками внутри объединений, а также отсутствия четкого перечня обязанностей собственников жилых помещений использование в российской действительности опыта зарубежных стран в этой связи было бы весьма полезным с точки зрения законодательного и практического совершенствования конструкции товарищества собственников жилья в России.

В параграфе 2 главы 4 Гражданского кодекса РФ говорится о хозяйственных товариществах, которые представляют собой коммерческую организацию. Казалось бы, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) относится к той категории юридических лиц, которые предусмотрены в ст. 66 - 86 ГК РФ, но не стоит забывать о том, что кроме ГК РФ существуют и другие нормативные акты. Что же такое товарищество собственников жилья?
Понятие ТСЖ раскрывается в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), согласно которой оно представляет собой вовсе не организацию, целью которой является получение прибыли, а, напротив, является некоммерческой организацией. Целью объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ наделено законом правами и обязанностями, но все они существуют в рамках реализации норм Жилищного кодекса РФ. Например, в ст. 137 ЖК РФ перечислены права ТСЖ, которые сводятся к управлению, обеспечению эксплуатации, владению, пользованию и распоряжению комплексом недвижимого имущества. То есть ТСЖ может осуществлять свою деятельность исключительно в установленной действующим законодательством сфере. Статья 138 ЖК РФ предусматривает обязанности ТСЖ, к которым относится:
- вступление в договорные отношения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, с собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- представительство законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ представляет собой юридическое лицо, целью которого не является извлечение прибыли, осуществляющее свою деятельность в сфере управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также осуществляющее владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством пределах.

ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТСЖ

Порядок создания ТСЖ предусмотрен ст. 135 и 136 ЖК РФ. Собственно, он мало чем отличается от процедуры создания юридических лиц других организационно-правовых форм. Согласно действующему законодательству решение о создании товарищества и его устав принимаются на общем собрании. При этом число собственников жилых помещений, проголосовавших за создание ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ). Именно это положение подталкивает недобросовестных "товарищей" на правонарушения. Как показывает практика прокурорских проверок исполнения жилищного законодательства, зачастую число фактически проголосовавших за создание ТСЖ собственников жилых помещений значительно отличается от данных, указанных в протоколе собрания. Например, прокуратура Зеленоградского административного округа установила в ходе проверки соблюдения жилищного законодательства в товариществе собственников жилья "Гранд", что согласно сведениям собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Зеленоград, корп. 914, 915, 916, 917, количество лиц, проголосовавших за принятие решения о создании ТСЖ, отличается от данных, указанных в протоколе общего собрания (сведения получены на сайте прокуратуры города Москвы mosproc.ru).
Проблема заключается в том, что ТСЖ, созданные путем фальсификации результатов голосования, регистрируются в соответствии с действующим законодательством и с момента внесения их в Единый государственный реестр юридических лиц приобретают правоспособность и дееспособность. Лже-ТСЖ осуществляют свою деятельность, и порой никто не догадывается о том, что они распоряжаются общим имуществом вопреки интересам "товарищей".

ЛЕГЧЕ ПРЕДУПРЕДИТЬ, ЧЕМ...

Согласно ст. 21 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры осуществляют надзор за исполнением закона, при этом соответствующие проверки они проводят на основании поступившей информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Данное позволяет сделать вывод о том, что выявление ТСЖ, созданных с нарушением требований закона, возможно только в случае обращения заинтересованных лиц в прокуратуру, так как по собственной инициативе прокуроры контролировать исполнение закона не будут. То есть лица, которые считают, что в процессе создания ТСЖ были нарушены их права и законные интересы и не соблюдены положения действующего жилищного законодательства, должны обратиться с жалобой или заявлением в прокуратуру.
А что если собственники жилых помещений в многоквартирных домах по какой-либо причине не обратились в прокуратуру? Сколько созданных с нарушением закона ТСЖ будут осуществлять свою деятельность?
Думается, что предупредить появление полулегальных ТСЖ проще, чем с ними бороться. Например, только в районе Черемушки выявлено 37 ТСЖ, созданных с нарушением действующего законодательства (mosproc.ru). Если бы в процессе проведения собрания участвовало независимое лицо, нарушений было бы значительно меньше. Если бы существовала специальная и независимая комиссия, участники которой присутствовали бы при проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Члены комиссии проверяли бы, все ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах уведомлены о проведении общего собрания, явку собственников жилых помещений, соблюдение правил проведения общего собрания и ведения протокола, количество "за" и "против" создания ТСЖ. Думается, что создание независимых комиссий при государственных органах не имеет смысла. Так как коррупция существует во всех сферах, наверное, лучше всего с задачей по предупреждению создания полулегальных ТСЖ справилась бы общественная организация.

ПРОКУРОРЫ ПРОТИВ ТСЖ

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ТСЖ ликвидируется в порядке, установленном ГК РФ. Так, согласно ст. 61 ГК РФ ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Именно выявление допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, является причиной ликвидации ТСЖ по инициативе прокуроров.
Прокуроры при выявлении нарушений закона обращаются в суд с исковыми заявлениями о ликвидации ТСЖ, основания и предмет которых часто повторяются.
Так, во всех случаях обращения прокуроров с исковыми заявлениями в суд предметом иска выступало признание протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах недействительным и ликвидация ТСЖ. Предмет иска одинаков во всех случаях, но анализ судебной практики и практики прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства показывает, что в исковых заявлениях приводятся разные основания.
В одних случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным в связи с тем, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме проголосовали против создания ТСЖ, однако в протоколе общего собрания отражен тот факт, что за создание ТСЖ проголосовали более 50% собственников жилых помещений.
В других случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным по причине того, что большинство собственников жилых помещений в голосовании участия не принимали или вовсе не были уведомлены о проведении общего собрания. Таким образом, основанием для признания протокола недействительным и ликвидации ТСЖ является грубое нарушение закона, а именно несоблюдение положений ст. 44 - 48, 136 и 146 ЖК РФ. По данному основанию только в районе Черемушки по заявлению прокурора возбуждено 37 гражданских дел. Предметом этих 37 исков является признание недействительными протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, проведенных в форме заочного голосования, свидетельств о государственной регистрации юридического лица, записей в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), ликвидации ТСЖ.
Однако при подаче исковых заявлений, предмет и основания которых указаны выше, прокуроры часто сталкиваются с серьезными проблемами. Суды часто отказывают в приеме исковых заявлений, если они подаются в интересах одного-единственного собственника жилого помещения, если он не относится к категории, указанной в ст. 45 ГПК РФ. То есть по логике служителей Фемиды прокурор вправе обратиться с исковым заявлением о признании протокола собрания недействительным и ликвидации ТСЖ только при условии, что пострадавший собственник жилого помещения не может самостоятельно обратиться в суд по состоянию здоровья, в силу возраста, по причине недееспособности или другим уважительным причинам.

Введение

С появлением права собственности на жилье в многоквартирных домах и в результате приватизации и строительства новых домов на долевых началах с финансовым участием будущих жильцов стали возникать товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) для управления жилым фондом. Это явление потребовало законодательного оформления и новой документальной подготовки при создании, регистрации и организации деятельности малоизученного юридического лица.

1. Правовой статус товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Часть 1 ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» устанавливает, что некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Из приведенных определений следует, во-первых, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью - п. 1 ст. 49 ГК РФ.

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть четко определены в его уставе.

ТСЖ не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а так-же уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. При определении правоспособности ТСЖ важно обратить внимание на то, что правомочия товарищества по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме прямо ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены - ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.

По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Жилищный кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

2. Правовая природа ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Правда, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства.

Таким образом, приведенное в ст. 135 ЖК РФ определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается «объединение собственников помещений в многоквартирном доме». Одновременно ст. 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ не только в одном многоквартирном доме. Указанные в данной статье два случая объединения прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ «О товариществах собственников жилья», но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным. Следовательно, что касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 ЖК РФ.

Характеризуя статус ТСЖ, следует учитывать, что требования ФЗ «О некоммерческих организациях» не распространяются на товарищества собственников жилья, что неблагоприятно влияет на отношения этой организации с налоговыми органами.

К настоящему времени регулирование подобных отношений осуществляется на основании сложившейся судебной практики в отношении каждого установленного вида налога и по каждой операции ТСЖ по отдельности.

Так, вопросы взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами, с их содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов решены постановлением Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 г. №571.

Основной вывод, предлагаемый к использованию ВАС РФ, заключается в том, что при характеристике отношений с участием налоговых органов и товариществ собственников жилья следует исходить из статуса ТСЖ. В рамках правоотношений оказания услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах (в том числе коммунальных услуг), ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

Подход ВАС РФ представляется правильным, учитывая позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Обзоре судебной практики ВС РФ за IVквартал 2006 г. 1: собственники жилых помещений, не являющиеся членами ТСЖ, не имеют возможности самостоятельно оплачивать коммунальные услуги непосредственно оказывающим их организациями.

В ч. 6 ст. 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. То есть ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют в силу ч. 8 ст. 155 ЖК РФ непосредственное управление таким домом.

Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.

Особенности правоспособности ТСЖ, как отмечено в упомянутом Обзоре судебной практики ВС РФ, оказывают влияние на порядок исполнения договоров на оказание коммунальных услуг собственникам жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 546 ГК РФ энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 названного Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо. В силу п. 1 ст. 548 ГК РФ правила, предусмотренные ст. ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Предоставление услуг ТСЖ

Отношения, связанные с предоставлением услуг по теплоснабжению, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Как указано в п. 4 Правил, коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности которых входит заключение в силу подп. «в» п. 49 Правил договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги.

Потребителем согласно данным Правилам является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которому в соответствии с п. 9 Правил должно быть обеспечено бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

Следовательно, в обязанности ТСЖ (ЖСК) входит заключение договора на подачу тепловой энергии и оплата услуг по ее предоставлению, в связи с чем вышеназванные организации будут являться посредниками между теплоснабжающей организацией и гражданами, которые проживают в многоквартирном доме и являются непосредственными потребителями.

Данные Правила не предусматривают возможности приостановления или прекращения предоставления тепловой энергии в случае неполной оплаты коммунальных услуг потребителем или при наличии задолженности по оплате, в то время как эта возможность установлена при наличии задолженности по оплате за подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает нормы, в соответствии с которой допускалось бы прекращение подачи тепловой энергии всему дому, если созданное в нем ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг.

Отождествление статуса ТСЖ и его членов представляется неправильным и может привести к противоречивым последствиям. Так, Е.В. Ермолаева предлагает распространить выводы ВАС РФ по аналогии на иные налоги: ТСЖ могло бы не платить единый социальный налог с заработной платы штатных работников, граждане-члены ТСЖ обязаны уплачивать налог на доходы с физических лиц с суммы, получаемых от сдачи части общего имущества в аренду.

Более правильной представляются доводы судебных инстанций, рассматривающих взимание и расходование платежей как уставную деятельность ТСЖ. Товарищество вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования.

В рамках устава ТСЖ вправе заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам Товарищества, в том числе, осуществлять роль заказчика на работы по эксплуатации, техническому и капитальному ремонту жилфонда. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных действующим законодательством, - все это входит в уставную деятельность товарищества, не является услугой независимо от того, каким способом эта деятельность осуществляется - силами самого ТСЖ либо с привлечением сторонней организации.

К уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие «деятельность для собственных нужд», так как уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ; уставная деятельность ТСЖ не является услугой. Товарищество не выступает на рынке соответствующих товаров работ или услуг как продавец товаров, а соответственно и не может являться плательщиком НДС.

Платежи граждан, проживающих в управляемых товариществом многоквартирных домах, на содержание и ремонт жилья, фактически являются целевыми взносами, обеспечивающими осуществление товариществом уставной деятельности, связанной с содержанием общего имущества входящих в состав Товарищества многоквартирных домов. Между ТСЖ и лицами, проживающими в многоквартирных домах, не заключаются договоры подряда либо возмездного оказания услуг. Выполняя функции по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов за счет поступающих в ТСЖ взносов, товарищество не выполняет работы и не оказывает услуги проживающим в домах гражданам, а в интересах собственников квартир и за их счет выполняет свою законную обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в долевой собственности. Товарищество лишь производит аккумулирование денежных средств жильцов, поступающие от них в виде целевых взносов на содержание и ремонт жилья в целях для последующей оплаты организациям - поставщикам услуг, указанные средства не связаны с реализацией товаров (работ, услуг), в связи с чем, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Окончательная редакция постановления Пленума ВАС РФ №57 не совпадает с той, которая была предложена в проекте постановления, обсуждавшийся последовательно 17.05.2007 г. и 05.07.2007 г. В частности, из текста постановления был исключен вывод о статусе ТСЖ: ТСЖ, заключая договоры на оказание соответствующих услуг, эксплуатацию и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а от имени и в интересах членов ТСЖ. Соответственно в рассматриваемой сфере отношений налоговый статус ТСЖ как элемент его правового статуса производен от правового (налогового) статуса граждан - членов ТСЖ. Поскольку в силу ст. 143 НК РФ граждане не являются плательщиками НДС, не являются плательщиками данного налога по указанным операциям и ТСЖ.

Исключение указанных положений оправданно, поскольку ТСЖ является самостоятельным субъектом права - некоммерческой организацией, объединением собственников помещений. Отношения товарищества с собственниками жилых помещений основываются на началах членства, а не представительства, сущность которых заключается в выступлении одного субъекта от имени и в интересах другого (ст. 182 ГК РФ).

товарищество жилье собственник судебный

Налоговое законодательство не содержит определения понятия «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений», поэтому в соответствии с нормами ст. 11 НК РФ указанное понятие применяется в том значении, в каком оно используется в гражданском и жилищном законодательстве.

Как следует из содержания п. 2 ст. 676 ГК РФ, расходы по эксплуатации жилого дома, а также по ремонту общего имущества наймодатель несет за счет платы за жилье. В ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, включает в себя плату за пользование жилым помещением и плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему, капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Определение налогооблагаемой базы по налогу на имущество ТСЖ также явилось предметом судебных разбирательств. Общее имущество многоквартирного дома в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности в этом доме в силу закона. Это имущество имеет особый правовой статус, фактически исключено из имущественного оборота. На общее имущество не оформляются правоустанавливающие документы, они не являются самостоятельным объектом правоотношений. Общее имущество многоквартирного дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи и т.п.) фактически исключается из налогообложения.

Общее имущество в ТСЖ находится в долевой собственности членов товарищества, доля каждого домовладельца в праве общей собственности пропорциональна доле принадлежащих ему помещений. Стоимость жилых и нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности граждан и входящих в состав жилого дома, учитывается в бухгалтерском учете ТСЖ за балансом. Физические лица самостоятельно уплачивают соответствующие имущественные налоги.

Расчет налога на имущество физических лиц производится исходя из стоимости квартиры. Суды указывают, что в стоимость 1 кв. м. жилья входит стоимость общего имущества (входит стоимость инженерных сетей и сооружений), поэтому исполнение требования об уплате налога на имущество в отношении нежилых помещений фактически привело бы к двойному налогообложению одних и тех же объектов.

Заключение

С принятием ЖК РФ институт товариществ собственников жилья претерпел существенные изменения. Многие недостатки старого законодательства в новом ЖК РФ устранены, что позволяет исключить значительное количество спорных отношений в деятельности ТСЖ. Однако в настоящее время большое количество ТСЖ не может в полном объеме реализовать возможности, предусмотренные новым федеральным законодательством. Это объясняется сложными, довольно жесткими договорными отношениями с коммунальными предприятиями, слабой информированностью и низкой компетенцией председателей правления, а также самих собственников жилья. Не увидели новых изменений в жилищном законодательстве не только органы управления ТСЖ, но и надзорные органы.

Список литературы

1.Ермолаева Е.В. Товарищества собственников жилья и НДС // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. №11.

2.Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2007 г. по делу №А57-11024/06-33

.Определение ВАС РФ от 24.09.2008 г. №12193/08 // СПС «КонсультантПлюс».

.Постановление ФАС ПО от 11.04.2006 г. №А72-7134/05-14/15 // СПС «КонсультантПлюс».

.Белов В.А. К вопросу о соотношении понятий обязательства и договора // Вестник гражданского права. 2008. №1.

.Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2008.

.Цит. по: Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая и Особенная части). Алматы, 2010.

.Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве. В кн.: Кодификация Российского частного права. Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008.

.Савиньи Ф.К. Обязательственное право /Предисловие докт. юрид. наук, проф. В.Ф. Попондопуло. Перевод с немецкого В. Фукса и Н. Мандро. Спб., 2009.

.Хвостов В.М. Система римского права. М., 2010.

.Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право, №1, 2009.